賃貸退去時の原状回復義務とは?費用は火災保険でカバーできるの?

一般的に賃貸住宅では、借主(入居者)は退去時に「原状回復の上、貸主に明け渡す」義務が課せられています。しかし、そもそもこの原状回復義務とは何なのか、入居者が負担しなければならない費用の範囲とはどこまでなのか、ということについては誤解も多く、トラブルになるケースも多いようです。原状回復の基本と保険による補償について知っておきましょう。

そもそも原状回復義務とは?

賃貸の借主は退去時に物件の損傷箇所を修繕した上で大家さんに明け渡す義務を負っています。これを原状回復義務と言います。しかし実際には借主自身が修繕するわけではなく、修繕にかかった費用を負担し、契約時に預託した敷金と相殺することが多いようです。
原状回復という語感から「新築(入居時)の状態に戻すこと」と誤解されている方も多いのですがそうではありません(後述)。賃貸住宅は退去があると次の入居者募集のためのリフォームを行い、損傷箇所も新品になってしまうことから、その費用の負担割合をめぐってトラブルになることが多いのです。原状回復で借主が負担すべき範囲を知っておけばトラブル防止に役立ちます。

借主(入居者)が負担する原状回復の範囲は限定されている

では借主はどこまでの原状回復費用を負担すればよいのでしょうか。国土交通省が制定している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、借主が負担するのは「借主の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」のみとされています。つまり、借主がわざと壊したり、注意を怠ったりした場合には修繕費用を負担しなければなりませんが、通常の生活で起こりうる傷や汚れ、壁紙の日焼けなど(通常損耗といいます)は原則として大家さんが修繕すべきものなのです。また、入居者の故意、過失等があった場合にも修繕費用全額ではなく、入居年数に応じた通常損耗分を差し引いた分を負担すれば足りるとされています。
しかし、このガイドラインには強制力がなく、賃貸借契約上の「特約」も有効であることから、現状は大家さんに有利に運用されていることが多いようです。

原状回復費用は保険でカバーされるのか

最後に入居者が負担するべき原状回復費用は火災保険でカバーできるのか、という問題ですが、原則として答えはNOです。そもそも保険は「偶然の事故」による損害を補償するものですから、借主の故意による損傷は当然対象外です。また「偶然の事故」によるものであっても、保険による補償を受けるには保険会社に対して”遅滞なく”報告をする必要があり、書面で保険金の請求をしなければなりません。事故から相当の年月が経過した退去の際に保険を適用するのは難しいと言わざるを得ません。
しかし賃貸の火災保険には一般的に「借家人賠償補償」という、大家さんへの賠償を補償する特約が付帯されていますので、事故発生時に遅滞なく保険会社に連絡し、必要な手続きをとれば、補償の対象となる可能性もあります。また「修理費用補償」が付帯されている場合には、大家さんへの賠償責任がなく、自分で修理費を負担した場合にも保険でカバーできる可能性がありますので、保険会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

まとめ

  1. 原状回復義務とは退去時に損傷箇所を修繕して明け渡す義務
  2. 借主の負担範囲は、原則として故意・過失による損傷に限られる
  3. 退去時に原状回復費用を火災保険で補償するのは難しい
  4. 事故発生時に必要な手続きをとれば、補償が受けられる可能性はある